不動産売却とは？実際に売る前に知っておきたい基礎知識

2021.2.1 ｜その他ブログ

不動産は価格が高く誰でも気軽に売り買いしにくいものです。

そのため人生で何度も不動産の売却を経験する人は少なく、いざ売却をしようと思ってもどのように動けばよいのか迷いやすいことでしょう。

この記事では不動産売却の初心者に向けて、売却の流れや売却するにあたり気を付けておきたいポイントなど不動産売却の方法をわかりやすく解説します。

基礎的なことは本格的に売る段階となる前にきちんと押さえておきましょう。

不動産を売却する流れ

不動産売却を検討しているなら売却までの全体の流れを事前に知っておくと安心です。ここでは具体的な流れを5つのステップに分けて順に解説します。

STEP1.自分で相場を調べる

不動産には定価がないため売却したい物件がいくらぐらいで売れそうかを知るために、あらかじめ不動産業者に査定を依頼することが一般的です。

ただし査定される価格は同じ物件でも不動産業者によって異なります。

続くSTEP2で査定された結果に対して冷静な判断をするためにも事前に相場を自分で調べて売却価格の目安を知っておくと安心です。

STEP2.複数の不動産業者に相談・査定依頼

不動産業者へいきなり売却の依頼をするのではなく、まずは店舗窓口やインターネットを通して売却相談や査定依頼を行います。

売却相談ではいつまでに売りたいかといったスケジュールの希望やローン残債の有無など詳細な条件や状況を伝えつつ、売却に関して気になることを相談しましょう。

また売却できそうな価格の目安を算出してもらう査定は必ず複数の不動産業者に依頼しましょう。

査定方法には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類があり、不動産業者がどの方法を採用しているかによって査定額に違いが出るためです。

STEP3.媒介契約

査定や相談の結果に納得できたら不動産業者と媒介契約を交わします。

媒介契約とは不動産の売却活動の方法や報酬金額など、具体的な取り決めについて事前に契約書を取り交わすことです。

仲介を依頼する業者は必ずしも1社だけに絞る必要はなく、契約の種類によっては複数の不動産業者へ同時に依頼もできます。

媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は1社のみしか契約できませんが、一般媒介契約であれば同時に複数の業者と契約が可能です。

また一般媒介契約と専任媒介契約は業者の仲介を通さず自分で買い主をみつけて売却することもできます。

STEP4.売却活動・内覧

媒介契約を結んだらついに売却活動が始まります。

売却活動の内容は不動産業者によって異なりますが、売り出し価格を決めて店頭やインターネット上に広告を出すなどが一般的です。

さらに売却物件に興味を持った購入希望者に対して現地を案内する内覧も行うため、売却を始めるまでに売却物件の片付けや掃除などは済ませておく必要があります。

実際には売却活動を始めても、物件に関心を持つ人すら現れなかったりなかなか売れなかったりするケースもあるものです。

そのような際は不動産業者と相談して宣伝方法を工夫したり値下げを行ったりするなど、随時状況に応じた売却活動を進めていきましょう。

STEP5.売買契約

購入希望者が出て売却が無事に決まったら売り主と買い主の間で引き渡しなどの条件を確認し、お互いに合意したら不動産の売買契約を結びます。

手付け金はこの売買契約の時点で受け取ることが一般的です。

金額に定めはありませんが売買価格の数％程度の手付け金をもらい、残金は通常引き渡し後の受け取りとなります。

契約を終えたら引き渡しに向けて引っ越しや公共料金の清算、郵便物の転送手配などを済ませましょう。

ローンの残債があった場合には抵当権抹消の手続きなども必要です。

STEP6.引き渡し

引き渡しは決済日と併せて行い、場所は買い主がローンを組んでいる金融機関となることが一般的です。

引き渡しの場には、売り主と買い主のほか仲介した不動産業者や登記申請などを代行する司法書士なども立ち会います。

また買い主から売り主への残金への支払いもこのときに行いますが現金で渡すのではなく振り込みで支払うことが通常です。

振り込みが確認できたら売却物件の鍵を渡して売却手続きは完了となります。

不動産業者に支払う仲介手数料

売り主は媒介契約を結んだ不動産業者に対して、仲介手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料（報酬額）には上限があり、3段階に分けられた売却額（取引額）に応じて決められています。

具体的には宅地建物取引業法により下記のように上限が定められています。

	取引額	報酬額（税抜）
1	取引額200万円以下の金額	取引額の5％以内
2	取引額200万円を超え400万円以下の金額	取引額の4％以内
3	取引額400万円を超える金額	取引額の3％以内

上記の上限を超えた仲介手数料を不動産業者が受け取ることは、法律に反するためできません。反対に上限額以内であれば仲介手数料の設定を自由にできます。

また仲介手数料はあくまでも成功報酬です。売買契約が成立したときのみ売り主に対して支払い義務が発生します。

なお、支払いは一度に全額ではなく売買契約が成立したときに50％、引き渡しが完了したときに50％と2回に分けて行うことが一般的です。

ただし引き渡し前であることを承諾していれば一度に全額を支払うことも可能です。

不動産売却時にかかる各種費用

不動産を売却する際には仲介手数料も含めて売却額の5～7％ほどの費用がかかるとされています。一般的に必要となる費用は下記のとおりです。

・仲介手数料
・売買契約書に貼る印紙代（印紙税）
・登記関係の書類を取得する際にかかる費用
・登記費用のうち売り主が負担する抵当権抹消費用
・不動産売却で得た譲渡所得に対する譲渡所得税や住民税
・消費税
・固定資産税（1月1日時点で所有者の場合）

住宅ローンが残っていたら加えて下記の費用も必要です。
・残債を一括返済するときに金融機関へ支払う手数料
・売却物件の名義変更に際してかかる登録免許税

ただし不動産業者によってかかる費用が異なるため、詳細は依頼する不動産業者に確認を取りましょう。

急いで売却したい場合は「仲介」ではなく「買取」を選ぶ

不動産売却は当然ながら購入希望者が現れなければ成立しません。

売却を急いでいていつ現れるかわからない購入希望者を待てない場合には「買取」という手段もあります。

買取とは不動産業者が不動産を所有者から直接買い取る方法です。

需要により差はあるものの、仲介を立てて売却活動を行うと売買契約を成立させるまでに半年程度かかるケースが多くなっています。

しかし買取であれば早くて1週間ほどで売却ができ、仲介手数料もかかりません。

ただし買い取ってもらうと仲介での売却相場よりも安くなり7割程度になることが通常です。

【まとめ】

不動産を売却するまでにはさまざまな準備や手続きが求められます。

事前に自分で相場を調べた上で不動産業者に売却相談や査定依頼を行ったら、契約方法の選択や内覧に備えた物件の整理なども必要です。

さらに売却に際してかかる費用の準備も万全にしておかなければなりません。

不動産売買は需要と供給が合致したときに初めて成立するものです。

そのため随時状況を確認しながら必要に応じて宣伝方法に工夫を加えたり、そもそも売却を急いでいる場合には買取を検討したりするのも方法でしょう。

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