賃貸と持ち家購入、どちらが良いの？　それぞれのメリットとデメリットを紹介

ライフステージに変化があったときに新居への引越しを考える方が多いようです。そのときに迷うのが「賃貸」を選ぶか、それとも「持ち家購入」を選ぶかです。

賃貸と持ち家を比較するシミュレーションは多くのサイトや雑誌などで行われています。しかし、試算によって結果はまちまち。金額的の差がそれほどないケースも少なくありません。

今回は賃貸と購入のメリット・デメリットを紹介します。それぞれの特徴を理解した上で、自らの生涯設計やライフスタイル、価値観に合わせて選んでみてください。

持ち家購入のメリット

まずは持ち家のメリットを紹介しましょう。

自分の資産になる

持ち家の大きなメリットが、マイホームが自分の資産になる点です。



所有物件であれば、必要なときに売却してお金に換えられます。家を担保に金融機関から融資を受けることも可能です。賃貸で収益を生む可能性があることも資産と考えられる理由でしょう。 通常、家屋は築年数を重ねると価値が下がりますが、土地は社会情勢や地域開発によって価値が上がる可能性もあります。そのため次世代に継承する資産として購入を検討する方もいます。

ローン完済後は経済的な負担が少ない

持ち家の購入ではほとんどの方が、金融機関を利用して住宅ローンを組みます。その場合、ローンを完済した後はローン返済の経済的負担がありません。

例えば、35歳で30年ローンを組んだ場合、65歳でローンは完済できます。その後も税金や維持費は必要ですが、老後の負担が軽減される点はメリットと言えるでしょう。

また、住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険（団信）」に加入するのが原則です。団信に加入すると死亡や高度障害時に、住宅ローン残高を保険金で完済できます。万一契約者が亡くなったり、大きな疾患を患ったりしても、家族がローンの負担なく家に住み続けられます。

リフォームや建て替えが自由に可能

持ち家はライフスタイルの変化に合わせて、リフォームや建て替えが可能である一方、賃貸では一般的にリフォームや建て替えが制限されます。

例えば、子ども2人がいる場合、成長してそれぞれの個室が必要になれば、一緒に使っていた部屋に壁を設けて2部屋にできます。子どもが独立して家から出れば、壁を取り壊して広く使うことも可能です。

賃貸の場合、このようなリフォームを実施するには、原則として家主の許可を得る必要があります。賃貸と比較すると自由度が高いため、より家族の変化に合った暮らしが可能になります。

持ち家購入のデメリット

持ち家には次のようなデメリットもあります。

初期費用がかかる

初期費用は持ち家の方が圧倒的に大きくなります。マイホームの購入は高額な買い物のため、大半の方が住宅ローンを利用するはずです。その場合、物件価格の何割かを「頭金」として支払い、残った金額を月々のローンで返済していくのが一般的です。

国土交通省の調べでは、分譲戸建て住宅で20.9％、分譲マンションで39.1％が頭金の平均額となっています。（※）5,000万円の分譲戸建てなら、約1,000万円が頭金となる計算です。

頭金の他にもマイホームの購入には頭金の他に仲介手数料や登記費用など、さまざまな初期費用が必要です。頭金と合わせた場合、購入価格の20〜30％の初期費用がかかるのが一般的でしょう。

※出典：国土交通省「令和3年住宅市場動向調査」 （2023-01-04）

他の土地への転居が難しい

気軽に他の土地に転居できないのも、持ち家のデメリットです。転勤の辞令が出たときや、今の住まいに不満が出ても気軽に住み替えできません。

売却しようにもオーバーローン（ローン残債より売却額が少ない状態）であれば、売却代金でもローンが完済できず、売るに売れなくなるリスクも考えておく必要があるでしょう。

居住費が下げられない

家族構成やライフスタイルの変化に合わせた居住費の調整が難しい点も持ち家のデメリットです。賃貸は家族構成や家計の変化に応じて、他の物件に住み替えられます。しかし、持ち家の場合、完済するまで数十年間、毎月一定金額を返済し続ける必要があります。

賃貸のメリット

次に賃貸のメリット・デメリットを見ていきましょう。

自由に住み替えができる

賃貸のメリットは、気軽に住み替えできる点です。「家族が増えた」「海の近くに住みたい」など、賃貸であれば家族構成や好みに合った物件に住み替えられます。

例えば、子どもが独立して出ていって夫婦2人になった場合、よりコンパクトな物件に気軽に移れます。家賃の支払いが負担になったら、より賃料の安い物件に移ることもできるでしょう。

ご近所トラブルがあっても、引越せば問題を解決できます。一つの場所にずっと縛られない自由さが賃貸の特徴です。

固定資産税を支払う必要がない

持ち家の場合は毎年、固定資産税や都市計画税などの納税が必要です。一方、賃貸ではこれらの納税が必要ありません。

固定資産税は土地の評価額や土地と建物の割合、軽減措置の有無によって変わるため、一概には言えませんが、3000万円の新築マンションの場合、年間9万〜10万円程度が相場です。

一方、賃貸は基本的に賃料の他に共益費や更新料を支払うだけで、固定資産税の支払いは必要ありません。

維持費の負担が少ない

持ち家の維持費は所有者の負担ですが、賃貸では原則として維持費は必要ありません。

例えば、自然災害で建物の屋根や壁、設備が壊れた場合、持ち家では修繕費の支払いが必要です。一方、賃貸では建物や設備の修理・メンテナンスは大家の負担で、入居者が維持費を支払う必要はありません。

賃貸のデメリット

賃貸のデメリットとしては、主に次の2つが挙げられます。

資産にならない

賃貸はどれほど長期間、家賃を支払っても自己資産にはなりません。一生涯、賃貸住まいであればずっと賃料の支払いが続きます。

高齢となり年金暮らしになっても、家賃の支払いは必要です。収入が年金だけになった場合、家賃が負担となる可能性もあります。

賃貸の場合、高齢者の物件更新や新たな契約が難しくなる恐れもあります。その場合は「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」や、高齢者専用シェアハウス利用の検討も必要です。

リフォームなどが難しい

前述したように賃貸では、リフォームや間取りの変更には大家の許可が必要で、自由に変更できません。「バリアフリーにしたい」「壁を取り払ってリビングを広くしたい」などの希望があってもなかなか実行できません。

ただし、生活に必要な設備は、大家の負担で改善してくれる場合もあります。また賃貸の場合は転居によって問題が解決できることもあります。

まとめ

持ち家と賃貸を金銭面だけで比較するのはあまり意味がありません。なぜなら住む人のライフスタイルや土地価格などの経済情勢によって試算結果が大きく変わってくるためです。持ち家と賃貸、それぞれのメリットとデメリットを把握して、自分に合った住まいを選択してください。